土地挂牌竞买出价的评估

2015年08月19日

  目前挂牌出让中的竞买人,主要是房地产开发商或投资商。房地产开发商或投资商取得土地的目的,主要是进行房地产开发。从房地产开发商或投资商的角度来评估竞买出价,主要有市场比较法和假设开发法。 
  市场比较法是通过来自于市场的可比实例的实际成交价格,评估竞买出价,因此这种方法评估出的价格*能反映市场状况。对于房地产开发商或投资商而言,市场比较法是一种*直接、*简便的估价方法,但要注意所选可比实例与挂牌出让的宗地的可比性。另外,要注意未来市场变化,要对未来市场变化趋势有所判断。 
  假设开发法*能体现房地产开发商或投资商的意图,其评估出的价格是在其他成本相对确定的基础上,在保证房地产开发商或投资商能获得期望利润的前提下,房地产开发商或投资商所能支付的*高价格。假设开发法的计算过程如下: 
  1、销售收入(开发价值)。对挂牌项目进行市场定位后,根据其所在区域同类物业的市场销售价格的比较,得出挂牌宗地如果进行房地产开发后的销售价格。 
  2、销售税费(俗称二税一费)。为销售收入的5.5%。 
  3、前期开发费用。包括: 
  (1)勘察设计费用,为建安工程费的2.6%; 
  (2)招投标费,为建安工程费的0.06%; 
  (3)监理费用及质量监督费,为建安工程费的0.95%; 
  (4)专业人员费,为建安工程费的5%。 
  4、市政费用。包括: 
  (1)区外工程费为200元/平方米; 
  (2)区内市政费用为建安工程费的5-10%(包括红线内上水、下水、电力、燃气等管网的工程费)。 
  5、建安工程费及有关费用。包括: 
  (1)建安工程费(包括综合建筑、设备及装修),根据项目的市场定位确定每平方米的造价; 
  (2)小区配套费,为建安工程费的5-10%; 
  (3)绿化费,根据项目的绿化情况而定。 
  6、建设期管理费用,为成本之和的3-5%。 
  7、财务费用(贷款利息),为成本之和的6-8%, 
  8、不可预见费,为成本之和的2-5%。 
  9、销售费用(广告及营销费),为销售收入的2-5%。 
  10、开发利润,为总成本的5-20%。 
  由于挂牌出让方式实施的时间还不长,有关运作还在探索中,因此随着挂牌出让的不断完善,挂牌出让中的地价评估方法也会更加完善。

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