房地产业发展应注重长期制度设计

2015年08月19日

  为了应对国际金融危机对于我国经济增长的冲击,中央和地方政府近一年以来针对房地产出台了大量的经济刺激政策,如减少降低住房信贷成本、降低房地产流转环节税率等,这些政策都将在短时间内对房地产市场的回暖起到一定的积极作用。然而,这些刺激方案本质上属于宏观政策,虽然可以在短期内起到活跃市场的功效,而我们尚且不论其功效是否会维持更长时间,但注重短期总量调节的政策对于房地产业长期健康发展的益处并不大。
  在未来的十几年的时间内,为了引导和促进房地产业长期的健康发展,我们应当针对“产业”制定相关的产业政策,这个产业政策应更加注重长期的制度设计。而其中*为迫切的制度包括以下几个方面: 
  第*,整合房地产开发企业,促进市场结构的合理化。据相关统计显示,2008年我国共有房地产开发企业6万余家,其中前10位开发企业的销售额仅占全行业销售额的7.7%。这说明我国房地产市场属于极为分散的原子型结构,这对于资金密集型的房地产业来说非常不合理。过度分散的结构不但有碍企业甚至行业的长远发展,而且也会降低企业的抗风险能力。因此,为了促进市场结构的合理,房地产的产业组织政策应当立足于促进行业整合,培育若干家资金实力雄厚的开发企业,并在城市市场内形成有效的竞争格局。

  第二,大力推进住宅产业化,提高产业技术水平。我国房地产的建设过程还处于粗放型的“作坊”阶段,住宅部品的生产还未实现产业化,对现代化生产方式的应用极为有限,这种落后的生产模式既不利于产业内部的专业化,也不利于资源和能源的节约。因此,大力推进住宅产业化进程,促进生产的专业化水平,是提高产业技术水平、促进房地产业资源和能源利用效率的核心。
  第三,拓宽房地产融资渠道,提高系统的抗风险能力。目前,我国房地产开发投资中有55%%以上的资金来自银行系统,直接融资渠道不畅以及过度依赖银行,不但降低了房地产业融资的灵活性,同样不利于产业以及金融系统的抗风险能力。2007年下半年以来,因利率提高而造成的房地产业资金紧张就是*好的例证。因此,在未来的发展过程中,应当建立起房地产业的多元化融资渠道体系,促进房地产业投资基金、REITs(房地产信托投资基金)、房地产项目债券用于房地产开发,并积极推动房地产企业利用IPO直接融资。

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