如何来评价物业管理的好与坏

　目前，许多项目都进入入住阶段。“买房一时，住房一世”，入住后，许多业主意识到了物业管理的重要性：房子不管有多好，没有一个好的物业管理公司，也不能享受到好的生活品质。那么，什么样的物业管理公司才是优秀的，怎样选择物业管理公司呢？ 

　　品牌：将品牌作为选择产品的要素之首，已成为大家的共识。品牌代表着企业所提供的产品是经过了时间检验，被社会接受和消费者认可的，体现了企业信誉和产品质量的知名度。物业管理行业，经过二十年的发展，孕育出了一批具有一定品牌形象和知名度的物业管理公司，为广大业主和客户提供良好的服务产品。 

　　业绩：初选了有一定品牌形象或知名度的物业管理公司之后，对物业公司是否名实相符，要做一些深入的了解，看看所选择的这家物业公司都管理了哪些物业项目，管理的水准和服务质量是高还是低，管理的物业规模有多大，管理过哪几种类型的物业，所管理的物业项目是否获得过“国优”或“市优”等。上述即构成了物业公司的管理业绩。 

　　实力：选取了品牌公司，了解了管理业绩，企业的实力如何？具不具备委托物业项目的管理能力？这是第三步要考察的内容。物业管理公司人才实力如何，有没有一批较高水准的专业管理人才，尤其是是否有一定数量的职业经理人才，决定着物业管理公司管理水平的高低。正如世界管理大师彼得·德鲁克说的：“人是企业的*大资产”。企业采取什么样的管理模式，管理机制是否与市场接轨，能否体现出精干、高效的企业活力，是否具有良好的市场成长性；公司本身是否形成了链条式的管理体系，具备了强有力的管理支持系统；公司从业的历史长短和发展轨迹，积累了管理哪些类型物业的经验；企业运行的经济效益状况如何，是否具有较强的经济支撑力等也很重要。 

　　专业：一般有一定品牌形象或知名度的物业管理公司，也相应具备了一定的专业化水准。专业公司所从事的产业是一元多维的，运作程序是非常规范的，产品质量是经过国家或国际标准认证的，提供的服务是细致到位的，对市场和服务对象有着深入的了解与研究，对政府主管部门的有关政策和国家相关法律法规比较熟悉并运用自如，企业自身建立了一整套物业管理的规章制度。总之，规范的物业管理公司处处都体现出专业化的运作方式。 

　　特色：所谓特色，也就是与别人的不同之处，或着说有自己的高招或“鲜招”。目前，市场上许多的物业管理公司经过多年的运作，形成了自己的特点和优势，积淀了自己的企业文化，总结提炼的管理理论也有独到见地。业主选择物业管理公司时，可根据自己物业的特点与市场需求有针对性地去考虑管理者，取其所长，弃其所短。 

　　物业管理企业具备了上述五个要素，也就具备了接管多个物业项目的能力和条件，能够管好单个项目并不意味着管好多个物业，品牌的形成和管理体系的建立是需要时间的。 

　　近两年，在物业管理的招投标活动中，有时会出现这样一种情况：物业的产权所有者，房地产开发商或业主委员会对社会发出物业管理招标书通知或公告后，参与投标的物业管理企业会从几个到十几个乃至几十个。经过上述五要素的考察过程，业主心目中真正相中或者说各方面比较满意的也就是其中的两三家。但由于报价的因素，或过度地追求低价位，结果可能是事先被看好的“对象”落选而未能“中标”。出现如此局面是尴尬的，也是业主们不情愿但又不得不接受的现实。造成这种情况的原因，多为低报价的诱惑力所致，也有投标公司对市场把握不准的因素。无论从哪个角度讲，此时的物业管理招投标活动，报价是占了主导地位的，指导思路更多的是由竞标而变成了竞价，但日后由于管理不尽如人意而出现后悔的个案也屡见不鲜。这方面的教训，不能不引起房地产开发商和广大业主的重视与借鉴，还是贯彻“预防为主”的方针好。 

　　近期，在北京物业管理招投标的活动中已开始注意到了这方面的问题，有的物业项目招标对报价的处理还是成功的，并有许多值得借鉴之处。总的思路是应提倡在物业管理的招投标过程中淡化报价因素，提高竞标的“含金量”，能够更多地体现出物业公司的管理思路、专业水准、人才优势和品牌形象等实质性的内容，形成一种优势互补的结合。让招投标这一市场经济运作形式在物业管理行业得以健康发展，使物业的“硬件”开发和“软件”管理处在同一个水平线上，彼此相吻合，让业主享受到超值的服务。