房地产开发经营与管理考试答疑精选(3)

　　老师，我有点想不通开发经营56讲模拟试题(一)-4中，贷款额的计算

　　我觉得房价是确定好的，不会变，那贷款额应该是10000*100/10000-10-13=77万元，在实际买房过程中，贷款金额都是这么计算的，请老师解答，谢谢!

　　(二)某开发商于2002年8月1日投资开发大型购物商厦，开发期为4年，平均售价为0.9万元/┫。2006年8月1日史某以10000元/┫的价格购买了其中100┫的店面，并向开发商支付了10万元定金，产权持有期为36年。2007年8月1日开发商交房时，史某又支付了13万元，余款由商业银行提供的15年期抵押贷款支付，年贷款利率为4.5%，按年末等额付款方式偿还。另外，史某与一承租人签订了一份为期10年(2007年8月1日至2017年7月31日)的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月100元/┫，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算，此店面每年的平均出租经营费用为6万元。史某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为10万元。如果整个投资经营期的内部收益率为14%，试计算届时*低转售单价(计算时点为2007年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元)。(12分)

　　解：

　　计算过程及结果如下：

　　1.在2007年8月1日的现金流入现值

　　(1)租金收入现值P1：

　　P1=A1÷(i-s)×[1-(1+s)n/(1+i)n]=100×12×100÷(14%-2%)×[1-(1+2%)10/(1+14%)10]=67.12(万元)

　　(2)转售收入现值：

　　设转售收入为X万元，则转售收入现值为：

　　X÷(1+14%)10

　　(3)现金流入现值=67.12万元+X÷(1+14%)10万元

　　2.在2007年8月1日的现金流出现值：

　　(1)追加首付款：P1=13万元

　　(2)定金：P2=10×(1+14%)=11.4(万元)

　　(3)贷款偿还现值P3：

　　1)在计算时点时总房价：100┫×10000元/┫×(1+14%)=114万元

　　2)在计算时点时的贷款额P=114-(11.4+13)=89.6(万元)

　　回答：

　　你好，你要注意你说话时所占的时点!由于资金具有时间价值，不同时点的价值是不能直接相加减的，要将不同时点发生的价值折算到同一时点才能相加减，你明白了吗？