城市规划师规划增值的操作技巧

　城市规划是一定时期内城市发展的目标，是城市建设和房地产开发的依据。城市规划的目的是在全面研究区域经济发展的基础上根据城市条件确定城市的性质、规模、发展速度，合理配置各种资源，通过合理布局达到优化配置的目的。城市规划是房地产发展的“”，指导和决定着房地产业的发展规模、发展时序、发展结构，决定着房地产开发的方向和深度及某一区域的巨大价值潜力。以北京为例：从目前商务写字楼物业投资的势头看分别集中于两个使馆区附近，一是建国门外，以赛特大厦为中心；另一个是亮马桥，以燕莎为中心。这两个地区早已建好一批酒店和商务写字楼，已成为公认的商务区，所以被投资商普遍看好，外销房项目近一半集中在这两个区位。
　　由于城市规划和城市基础设施配套因素的影响，在市内的其它地区也在形成一批集写字楼、酒店、公寓、商业为一体的综合商务中心。1993年10月经国务院批准的《北京城市总体规划》中指出：“在建国门至朝阳门，东二环路至东三环路之间开辟具有金融、信息、咨询、商业、文化和商务办公等多种服务功能的商务中心区，要广开渠道，加快建设进程”。同时规划在复兴门至阜成门的二环路内侧建立金融一条街，集中各家银行，形成金融中心。
　　除此以外北京已具规模的商务中心还有：
　　王府井地区
　　是北京最繁华的商业区，除拥有超级购物中心、东方广场、东安市场、百货大楼外，还拥有众多的饭店、酒店、政府机构。
　　西单地区
　　是北京传统的商业区，随着“西西工程”的展开，该地区将吸引更多的投资者。
　　亚运村地区
　　第十一届亚运会召开使亚运村地区规划齐备，技术设施齐全，并具有一定知名度。由于距市中心较远，又具有一定开发潜力，属于有潜力的开发区。
　　当然，具体到某一宗物业增值的幅度，是由地价高低、座落地点、交通状况、用地性质、建筑容积率、土地使用权年限、拆迁补偿复杂程度、基础设施配套程度（近年来城市建设速度和基础设施建设滞后的矛盾日益突出，城市供水、供电、供气、通讯等综合配套功能严重不足，长期不能通电、通水、通气已成为制约物业开发的重要因素）、建筑周期的长短、物业市场定位、物业营销水平、物业管理水平……等综合因素决定的。