注册会计师考试《财务成本》第六章预习讲义10

应税收入和扣除项目

一、应税收入的确定（熟悉）

纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。

非货币收入要折合货币金额计入收入总额。

二、扣除项目的确定

（一）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让）

包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的费用。

房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。（P183-8）

（二）房地产开发成本（适用新建房转让）

包括土地征用及拆迁补偿费（包含耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（三）房地产开发费用（适用新建房转让）

1.纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：

允许扣除的房地产开发费用=利息+[（一）+（二）]×5%以内

上述利息超过国家上浮标准、超标利息及罚息不得扣除。

2.纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的（包含全部使用自有资金的无借款的情况）：

允许扣除的房地产开发费用=[（一）+（二）]×10%以内

3.房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。

4.土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除。

【例题·计算题】某企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本为6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明且可以合理分摊），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明且可以合理分摊利息支出的，其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。该企业允许扣除的房地产开发费用为（400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元）。

（四）与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让）

包括营业税、城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除。

【例题·单选题】房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时,允许单独扣除的税金是（    ）。（2005年）

A.营业税，印花税

B.房产税,城市维护建设税

C.营业税,城市维护建设税

D.印花税,城市维护建设税

【答案】C

（五）财政部规定的其他扣除项目（适用房地产开发企业的新建房转让）

从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%

【提示】

1.此项加计扣除仅对房地产开发企业有效，非房地产开发企业不享受此项政策；

2.取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。

【例题·计算题】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付金额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定，计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的*高比例执行；与转让该商品房有关的税金为200万元（不含印花税）。计算转让该商品房项目缴纳的土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的合计金额为10000×（10%+20%）=3000（万元）。

（六）旧房及建筑物的评估价格（适用存量房地产转让）

由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

评估价格=重置成本价×成新度折扣率

例如，某企业转让一幢使用过多年的办公楼，经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新度折扣率高，则评估价格=12000×70%=8400（万元）。

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第35条的规定，实行核定征收。

【例题·计算题】2011年3月，某企业转让一处2007年7月购置的办公用房，转让时不能取得评估价格，原购房发票注明购房款300万元，购入时缴纳契税9万元，转让时缴纳营业税、城建税、教育费附加5.5万元，缴纳印花税0.2万元，上述金额和凭证均经过主管税务机关的确认，则计算该房产的土地增值税时可扣除的金额是？

【答案】300×（1+5%×4）+9+5.5+0.2=374.7（万元）。